10.15 부동산 대책에 대해 인공지능(AI)은 어떻게 평가하고 있을까. 한국인들이 많이 쓰는 AI 검색엔진 중 하나인 퍼플렉시티(Perplexity)에 그 효과를 물은 결과, 단기적으로는 거래가 급감하고 시장은 관망세로 접어들 것이라 예측했다. 하지만 중장기적으로 집값이 안정되는 효과는 미미할 것으로 내다봤다.

이하는 ‘10.15 부동산 대책의 효과’라는 질문에 퍼플렉시티가 답한 내용이다.

10.15 부동산 대책은 2025년 10월 15일 이재명 정부가 발표한 초강력 주택시장 안정화 패키지로, 서울 전역과 경기 주요 지역을 ‘3중 규제(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)’로 묶고 대출·청약·세제 규제를 동시에 강화한 조치다.​

주요 정책 내용은 먼저 대출 규제 강화로, 무주택자 LTV(주택담보인정비율)는 기존 70%에서 40%로 축소되었고, 유주택자는 신규 주택담보대출이 사실상 금지됐다.​

시가 15억 원 이상 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 시엔 2억 원까지만 대출이 허용된다.​
또한 1주택자의 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되어 대출 문턱이 높아졌다.​

또 대부분의 서울·경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 주택 거래 시 지자체 허가가 의무화되고, 자금 출처 입증이 필요해졌다.​​ 재당첨 제한 기간이 최대 10년으로 강화되어 투자성 청약이 사실상 차단됐다.​

단기적 효과로는 거래 급감 및 시장 관망세 확대가 예상된다. 규제 발표 직후 서울과 경기권의 주택 거래가 급격하게 줄며 “유령 시장”이라는 표현이 나올 정도로 매도·매수자 모두 관망세로 돌아섰다.​

전문가들은 단기적으로 거래량 감소와 일부 지역의 가격 하락이 불가피하다고 분석한다. 특히 갭투자 수요(전체 수요의 30~40%)가 차단되면서 한강벨트(마포·성동 등)의 거래 위축이 예상된다.​

중장기적으로 집값 안정 효과는 제한적일 것으로 보인다. 대출 억제로 단기적 가격 조정은 가능하지만, 실질적인 하락은 제한적일 것으로 보인다. 다수의 주택 보유자들이 급매를 서두르지 않아 가격이 ‘눌림목’ 상태로 유지될 가능성이 높다는 평가다.​

풍선효과와 임차시장 불안이 지적된다. 규제지역 외곽으로 수요가 옮겨가거나, 전세대출 축소로 전세 매물이 감소하면서 월세 중심으로 시장이 재편될 가능성도 제기된다.​

요약하면, 10.15 부동산 대책은 단기적으로 투기 수요 및 거래를 급격히 위축시켜 ‘과열 진정’ 효과를 보이지만, 중장기적으로는 공급 부족과 임대시장 불균형으로 인해 주택가격이 구조적으로 안정되기 어렵다는 평가가 우세하다.

송원근 기자